L’indemnité d’éviction dans le cadre d’un bail commercial en 2025
Lorsqu’un propriétaire refuse le renouvellement d’un bail commercial, il est généralement tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire. Cette indemnité a pour objectif de compenser les conséquences financières du refus de renouvellement, en couvrant l’ensemble des préjudices subis. Elle constitue une garantie essentielle pour le locataire, qui peut ainsi faire face à la perte de son emplacement commercial sans être pénalisé sur le plan économique.
Définition de l’indemnité d’éviction dans un bail commercial
L’indemnité d’éviction correspond à une somme d’argent que le bailleur verse au locataire lorsqu’il refuse de renouveler le bail commercial sans motif légitime. Elle vise à réparer l’ensemble du dommage causé, notamment la perte du fonds de commerce, les frais liés au déménagement et à la réinstallation, ainsi que les éventuels droits de mutation dus en cas d’achat d’un nouveau local.
Le montant de cette indemnité peut être fixé à l’amiable entre les deux parties. En cas de désaccord, c’est le tribunal judiciaire qui se charge de déterminer le montant à verser. Il fait généralement appel à un expert pour procéder à une évaluation précise. Lorsque le locataire ou le bailleur est en procédure collective, le dossier est traité par le tribunal des activités économiques (TAE) dans certaines villes désignées par la loi.
Compétence des tribunaux en matière de bail commercial
Depuis le 1er janvier 2025, une expérimentation a été mise en place dans 12 villes françaises pour élargir les compétences des tribunaux de commerce, remplacés par des tribunaux des activités économiques (TAE). Ces tribunaux ont notamment la charge des litiges liés aux baux commerciaux lorsqu’une procédure collective est engagée, par exemple en cas de résiliation pour défaut de paiement ou de contestation du montant de l’indemnité d’éviction.
Les villes concernées par cette expérimentation sont : Paris, Lyon, Marseille, Nanterre, Versailles, Nancy, Le Havre, Le Mans, Avignon, Auxerre, Limoges et Saint-Brieuc. Ces TAE traitent également les procédures amiables et collectives impliquant des associations, des agriculteurs ou des sociétés civiles.
Méthode de calcul de l’indemnité d’éviction dans un bail commercial
L’indemnité d’éviction est calculée en fonction de la date à laquelle le locataire subit le préjudice. Si le locataire a déjà quitté les lieux, l’indemnité est évaluée à la date de départ. S’il est toujours en place, l’indemnité est déterminée à la date de la décision judiciaire. Le locataire a en effet le droit de rester dans les locaux tant qu’il n’a pas reçu l’indemnité, ce qui peut parfois allonger la durée d’occupation au-delà de la fin du bail commercial.
L’indemnité comprend une indemnité principale et plusieurs indemnités accessoires. L’indemnité principale est versée soit pour remplacer un fonds de commerce qui disparaît, soit pour permettre son transfert dans un nouveau local. L’évaluation se base notamment sur la valeur marchande du fonds, les bénéfices réalisés, la clientèle, l’emplacement, et d’autres éléments économiques.
Les indemnités accessoires liées à l’indemnité d’éviction d’un bail commercial
En plus de l’indemnité principale, plusieurs frais peuvent venir s’ajouter. Il s’agit notamment des frais de déménagement, des frais de réinstallation du commerce, des droits de mutation à l’achat d’un nouveau fonds, ou encore d’éventuelles indemnités de licenciement si des salariés doivent être remerciés à cause de l’éviction. Dans certains cas, une indemnité pour perte de logement peut également être versée si le bail commercial comprend un logement.
D’autres dépenses peuvent aussi être prises en compte : frais de double loyer, résiliation de contrats, perte de licences ou troubles commerciaux. Une indemnité dite de remploi peut également être versée pour couvrir les frais liés à l’acquisition d’un nouveau local, à condition que le locataire prouve qu’il s’est effectivement réinstallé.
Modalités de versement de l’indemnité d’éviction dans un bail commercial
Le bailleur peut choisir de verser directement l’indemnité d’éviction au locataire ou de la consigner chez un séquestre. En cas de versement direct, le locataire dispose d’un délai de trois mois à partir du paiement pour libérer les lieux. Ce délai ne commence à courir que lorsque l’indemnité (principale et accessoires) a été réglée en totalité. Tant qu’il n’a pas perçu l’intégralité du paiement, le locataire peut rester dans les lieux en payant une indemnité d’occupation, et doit continuer de respecter les termes du bail commercial.
Le bailleur dispose aussi d’un droit de repentir. Il dispose de 15 jours à compter de la décision fixant l’indemnité pour revenir sur son refus de renouvellement et proposer au locataire de poursuivre le bail commercial. Ce droit n’est valable que si le locataire n’a pas encore quitté les lieux ou signé un nouveau bail.
Lorsqu’un séquestre est désigné, il reçoit les fonds du bailleur, vérifie que les locaux sont libres de toute occupation et que les impôts et loyers ont été payés, puis verse l’indemnité au locataire. Ce dispositif permet de sécuriser la procédure, notamment en cas de litige entre les deux parties.
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